Reporting ESG : un actif caché au sein des entreprises durables ?

« Les entreprises devront publier des « états de durabilité », contenant des informations définies et normées à l'échelon européen. » (Photo de Stephen Dawson sur Unsplash) 

La charge des obligations qui incombent aux entreprises en matière de RSE s'accroît. Les critères extra-financiers permettent d'apprécier leur notation boursière, bancaire et assurantielle, voire leur valeur financière. Les dispositifs légaux tendent à normer la gestion des entreprises. Le nouvel article 1833 alinéa 2 du Code civil éclaire cette voie : « La société est gérée dans son intérêt social, en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité. » L'appréciation de l'intérêt social qui s'en infère n'est pas quantitative, elle est qualitative. Il n'est pas seulement question de gains ; il faut encore s'assurer que la gestion de l'entreprise est en quête permanente d'un juste équilibre entre maîtrise des risques et rentabilité. 

Durabilité et gouvernance 

 Déjà en 1972, Antoine Riboud, alors patron de BSN (Danone), mettait en exergue les rapports étroits qui lient croissance et qualité de vie. A cette époque, le capital et l'outil de production primaient. Dorénavant, ils n'ont de valeur que si ceux qui les administrent en assurent la pérennité et, à cet effet, connaissent et maîtrisent l'impact des activités de l'entreprise sur son écosystème. Au binôme propriété - gestion s'ajoute désormais la durabilité et son corollaire, la gouvernance. En ce sens, la réglementation foisonne. La directive européenne dite CSRD sur le « reporting » de durabilité en est le plus récent ferment. Les entreprises devront publier des « états de durabilité », contenant des informations définies et normées à l'échelon européen. Des experts seront saisis, des plans d'actions seront établis pour être scrutés à la loupe par les investisseurs. Tout cela a un coût. Néanmoins, les charges que supportent les entreprises pour se mettre en conformité avec ces obligations ne sont-elles pas constitutives de valeur ? Une première façon de répondre à cette question consiste à banaliser cette évolution : à l'entrepreneur de bien vouloir laisser les lieux aussi propres qu'il les a trouvés… 

Source de confiance 

 Une seconde réponse prend en considération la compétitivité internationale des entreprises. Elle part du principe que la durabilité est source de confiance, donc de valeur financière. Les raisons en sont nombreuses : la pérennité est rassurante pour les investisseurs ; elle participe à la qualité du climat social ; enfin, la maîtrise des risques diminue les responsabilités. L'extra-financier se financiarise. L'entreprise durable se dote ainsi de valeurs qui fondent sa gouvernance ; l'ensemble crée de la valeur économique. En effet, si, grâce à sa gouvernance, l'entreprise peut être considérée comme durable, son évaluation financière doit nécessairement s'apprécier sur un temps plus long. L'extra-financier se financiarise. 

Changement de paradigme

 Le rapport entre investissements réalisés au titre de la RSE et création de valeur financière doit pouvoir être établi. En devenant durables, les entreprises créent un actif latent, encore ignoré, qui, après pondérations, pourrait être considéré comme une immobilisation comptable dont les règles d'amortissement devront être précisées. Pour mieux inciter les entreprises à oeuvrer en prenant en considération l'intérêt général, il doit être entendu que si cet actif latent pouvait, dans un avenir proche, être constaté, sa fiscalité devrait rester neutre pour l'entreprise. Si tel était le cas, nous assisterions alors à un véritable changement de paradigme de la valeur. 

Jean-Philippe Dom est professeur de droit et avocat à la Cour. 

Bernard Monassier est président de BM Family Office et administrateur de sociétés. 

Tribune publiée dans Les Echos, le 8 décembre 2023 

Impôt immobilier : une nouvelle réforme inopportune

 

« L'amendement augmentera considérablement le poids de l'IFI pour certains redevables. »
Photo de Kamilla Isalieva sur Unsplash

Dans le projet de loi de finances 2024, une proposition du groupe socialiste pour amender une règle de calcul de l'impôt sur la fortune immobilière a été retenue par le gouvernement. Un amendement inégalitaire et confiscatoire, s'inquiètent les acteurs du secteur.  

Tribune collective 

Un amendement relatif à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), émanant de députés socialistes, a été retenu par le gouvernement dans le projet de loi de finances pour 2024. Son objectif affiché est d'harmoniser l'assiette de cet impôt entre les assujettis qui possèdent un patrimoine immobilier en direct, et ceux qui le détiennent par l'intermédiaire d'une société.

La règle énoncée depuis la création de l'IFI veut que l'associé soit imposé en appliquant à la valeur des titres sociaux, déterminée en tenant compte de l'ensemble des dettes de la société, le pourcentage que représente la valeur des immeubles sociaux non affectés à l'activité professionnelle par rapport à son actif brut. Elle a pour objet d'éviter que ne donne prise à l'impôt la fraction de la valeur des titres qui correspond aux fonds engagés par la société pour mener son activité d'entreprise.

On voudrait aujourd'hui ouvrir une brèche dans ce juste équilibre. L'amendement se compose de deux alinéas. Le premier interdit toute déduction du passif, lors de l'évaluation des titres sociaux, hormis celui afférent à des immeubles imposables. Le second précise qu'en tout état de cause, l'assiette imposable à l'IFI ne devra pas dépasser la valeur vénale des titres de la société.

Poids de l'IFI

Il est d'abord inquiétant de noter la présence d'un plafonnement visant à éviter que le redevable ne soit imposé sur une valeur excédant celle des titres qu'il détient. Ceci suggère que le dispositif pourrait produire cet effet absurde. Par ailleurs, l'amendement augmentera considérablement le poids de l'IFI pour certains redevables, et engendrera, au lieu de la supprimer, une inégalité de traitement sans aucune logique économique ou fiscale.

Démonstration par l'exemple : l'associé d'une société détenant une entreprise valant 9 millions et un immeuble non utilisé par elle de 1 million peut actuellement déduire tout le passif dans l'évaluation de ses titres. Supposons que le passif social soit égal à 9 millions, dont 1 million afférent à l'immeuble, la valeur des parts est alors de 1 million (10-9). Sur cette dernière est ensuite appliqué le coefficient immobilier (ici 1/10). L'assiette de l'IFI est donc actuellement de 100.000 euros.

Si l'amendement est adopté, la valeur des titres sera déterminée sans tenir du compte du passif, autre que celui afférent à l'immeuble, et sera réputée égale à 9 millions, sur lesquels sera appliqué le coefficient immobilier (ici toujours 1/10). L'assiette IFI sera portée à 900.000 euros. Alors que si ce contribuable détenait le même patrimoine (entreprise et immeuble) soit à titre personnel, soit dans deux sociétés distinctes, son assiette IFI serait égale à zéro puisque l'entreprise n'est pas imposable et que le passif afférent à l'immeuble se déduirait de la valeur de celui-ci.

Amendement inconstitutionnel

Cet amendement aboutirait à transformer la nature de l'IFI, qui ne serait plus un impôt sur l'immobilier, mais un impôt sur les sociétés détenant de l'immobilier, assis sur l'actif brut, et pénalisant les sociétés endettées, qui sont souvent des jeunes entreprises en croissance. Il produirait des effets aberrants, en incitant ou obligeant à sortir des actifs immobiliers de certaines sociétés, engendrant des coûts et des lourdeurs qui viendraient aggraver la crise de l'immobilier et donc du marché locatif.

En outre il serait sans doute considéré comme contraire à la Constitution. Car primo, il introduirait une répartition inégale de l'impôt entre les redevables de l'IFI, en défavorisant ceux qui détiennent de l'immobilier à travers une société, sans que cette discrimination ait un objectif rationnel. Et secundo, pour ces contribuables, l'IFI ne pourrait plus, dans bien des cas, être réglé avec les revenus du patrimoine. Il est généralement admis qu'un tel impôt sur le capital est un impôt confiscatoire. Inégalitaire et confiscatoire, l'amendement cumulerait les hérésies juridiques qui viendraient s'ajouter à des effets économiques aberrants et inquiétants.

Les signataires :

Gilles Bonnet, notaire associé étude KL Conseil, membre du Cercle des fiscalistes.

Philippe Bruneau, président du Cercle des fiscalistes.

Olivier Dauchez, avocat associé Gide Loyrette Nouel, membre du Cercle des fiscalistes.

Jean-François Desbuquois, avocat associé Fidal, membre du Cercle des fiscalistes.

Bernard Monassier, vice-président du Cercle des fiscalistes.

Jean-Yves Mercier, avocat honoraire, vice-président du Cercle des fiscalistes.

Frédéric Poilpré, directeur général délégué Officium Asset Management, membre du Cercle des fiscalistes.

Jérôme Turot, avocat, vice-président du Cercle des fiscalistes.

Tribune collective (parue dans Les Echos le 9 novembre 2023)

 

Des pistes concrètes pour mettre en place une véritable politique du logement

©Payton Tuttle unsplash

 

Le gouvernement a décidé en juin dernier de mettre fin au dispositif Pinel. Cette mesure de bon sens n’est qu’un début, il est urgent que d’autres réformes durables soient entreprises pour remédier à la crise du logement.

Le gouvernement a annoncé la suppression pour l'avenir, des dispositifs fiscaux Pinel et Duflot. Cela soulève chez de nombreux professionnels un tollé de protestations. Il s'agit pourtant d'une réforme de bon sens. Ces dispositions fiscales comme les précédentes (Périssol, Denormandie, Cosse, Besson, Robien, Borloo, etc.) qui se succèdent depuis près de 40 ans, ont un coût budgétaire important, que dénonce régulièrement la Cour de comptes, sans aucune efficacité sur le marché immobilier. Pour répondre enfin à la crise du logement en France, d'autres solutions sont à envisager sans tarder.

 

Ces incitations fiscales à acquérir un logement à usage locatif, instaurées par des gouvernements de droite comme de gauche, ne sont pas sans effets pervers. Elles ont constitué un effet d'aubaine pour de nombreux contribuables, comme pour les promoteurs. Cela a grevé les finances de l'État. Finalement, les mal-logés sont toujours plus nombreux et la production de logement est en permanence insuffisante.

 

Il serait temps, alors que la tendance budgétaire est à la suppression des niches fiscales et que la crise immobilière s'installe sur tout le territoire, de mettre enfin en place une véritable politique du logement pour les 10 ans à venir. Hélas, le gouvernement semble se contenter, outre ces mesures d'économies, de mesurettes inefficaces.

 

Pour construire au minimum 500.000 logements par an, ce qui semble correspondre aux besoins de la société française, il faut des terrains à bâtir. Or, la vente d'un terrain à bâtir déclenche un impôt sur les plus-values. Taxation qui contribue à un gel du foncier. Aussi conviendrait-il de la supprimer sur une période relativement longue, de 10 ans par exemple. L'incitation à mettre sur le marché un nombre important de terrains à bâtir contribuerait à faire baisser leur prix de vente, avec à la clé une stabilisation, voire une baisse possible des prix de logement neufs.

 

La stabilisation des prix des logements neufs est en effet une nécessité pour permettre à une classe moyenne en voie de paupérisation de se loger. Pour cela, une révolution juridique simple est à suggérer : créer par la loi un usufruit d'une durée de 99 ans renouvelable. Un investisseur immobilier pourrait ainsi acquérir uniquement l'usufruit. La nue-propriété étant portée par des organismes communaux ou étatiques, ou par des sociétés foncières. En contrepartie, le nu-propriétaire pourrait percevoir un loyer de l'usufruitier, de l'ordre de 2% de la valeur de la nue-propriété. Ce système ferait mécaniquement baisser le prix de vente des appartements de 25% au moins.

 

 

Pour sauver l'investissement locatif mis à mal par la loi Climat et Résilience et le durcissement des conditions de crédit, d'autres dispositions peu onéreuses pour les finances de l'État et faciles à exécuter sont envisageables.

                                                                                                                                      Bernard Monassier

 

Pour faire plus simple, pourquoi ne pas imaginer une sorte de bail à construction perpétuel pour les locaux d'habitation? Il faudrait aussi lutter contre l'augmentation des locaux vacants en prévoyant une imposition très supérieure à la taxation actuelle. Autre piste de réforme, en cas de mutation professionnelle, il serait utile de faire que, dans les cinq ans de l'acquisition, les droits de mutation dus pour la première acquisition s'imputent sur les droits dus pour la nouvelle acquisition.

Pour sauver l'investissement locatif mis à mal par la loi Climat et Résilience et le durcissement des conditions de crédit, d'autres dispositions peu onéreuses pour les finances de l'État et faciles à exécuter sont envisageables. Première piste, exonérer tout logement neuf de droits de succession. Un dispositif similaire, dont le coût fiscal est étalé sur des dizaines d'années, a prouvé son efficacité de 1948 à 1976. Lors de sa suppression la crise du logement n'existait plus. Cette disposition avait d'ailleurs été mise en place par une majorité de centre gauche.

 

La deuxième piste de réforme pour attirer les investisseurs concerne le régime fiscal des revenus fonciers. La législation actuelle est complexe, favorise en outre la location touristique et la location meublée. Elle est, enfin, confiscatoire. En effet, le taux marginal d'imposition pour les revenus fonciers peut atteindre 62%. Il convient de simplifier et d'harmoniser les seuils entre les différents régimes, et – pourquoi pas? - de créer une possibilité de flat tax pour les revenus tirés de l'immobilier ainsi qu'un prélèvement à la source, à l'image de certaines législations étrangères.

 

Autre source de blocage du marché, le régime juridique des baux d'habitation: ne serait-il pas temps de réfléchir à une réforme? Ce dernier est en effet devenu trop complexe et trop déséquilibré en faveur du locataire. Sans revenir à la liberté contractuelle existante il y a plus de 40 ans, ce régime de baux mériterait d'être rééquilibré.

Ces mesures supposent une volonté politique, une vision de la société de demain: face à la crise du logement qui se profile, il y a urgence à agir.

M° Bernard Monassier

Notaire Honoraire

Président de BM Family Office

Vice-Président du Cercle des Fiscalistes

 

Cette tribune a été publiée dans Le Figaro le 21 juillet 2023.

 

Succession : ces dispositifs fiscaux « oubliés »

 

 

 

Plusieurs mécanismes largement ignorés viennent alléger les droits à payer au moment d’un décès.

Selon certains économistes, la France bénéficierait d’un régime fiscal très favorable en matière de succession ; analyse qui n’est pas partagée par nos concitoyens. La fiscalité des successions est relativement complexe et cela explique peut-être cette perception différente selon les interlocuteurs. Il existe, en effet, quelques mesures très favorables aux contribuables ; mesures parfois oubliées et qui pourraient faire penser que la France est un paradis fiscal.

Prenons quelques cas de figure simples, mais très fréquents.

Il arrive, souvent, qu’avec l’âge le conjoint survivant dans un couple n’ait pas pu rester seul à son domicile. Il a dû s’installer dans un établissement d’hébergement pour personnes dépendantes. Cette installation entraîne obligatoirement un coût financier important même si une partie des frais peut être éventuellement prise en charge par le versement de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA).

Dépenses d’hébergement déductibles

De nombreuses personnes hébergées dans ces établissements sont des retraités n’ayant aucune autre ressource que leur pension de retraite versée mensuellement ou trimestriellement. Chaque année, elles reçoivent leurs déclarations d’impôt pré-imprimées ; elles n’ont strictement rien à compléter : le prélèvement à la source sur leur pension se fera automatiquement.

Aussi, oublient-elles fréquemment qu’elles ont droit à une réduction d’impôt égale à 25 % des dépenses d’hébergement en établissement spécialisé après déductions éventuelles de l’APA, dans la limite de 10 000 euros par an.

Lors de leurs décès, leurs héritiers découvrent fréquemment que cet avantage fiscal n’a jamais été demandé par le défunt. Il faut savoir que, dans la limite de la prescription fiscale – c’est-à-dire les trois dernières déclarations qui ont précédé le décès –, les héritiers ont la possibilité de faire une déclaration rectificative afin de récupérer cette somme de 10 000 euros annuels, soit 30 000 euros sur les trois ans.

Cela constituera un actif complémentaire de la succession et pourra être assujetti aux droits de succession si le montant total cumulé de l’actif dépasse les franchises existant pour les successions entre parents et enfants.

Conjoint survivant et usufruit

Il existe par ailleurs d’autres faveurs fiscales largement ignorées. Ainsi, lors de la disparition de l’un des parents, le plus souvent, le conjoint survivant bénéficie d’un usufruit sur tout l’héritage pour sa vie durant. Lors de la disparition du conjoint survivant, on constate que, pour différentes raisons, ce dernier a utilisé une partie des actifs existants au premier décès, comme des liquidités figurant sur des comptes et des livrets ou des liquidités résultant de la vente de certaines lignes de portefeuilles boursiers, etc.

De ce fait, les enfants ont subi une perte en capital puisqu’ils étaient nus-propriétaires de ces actifs : ils avaient été amenés à régler des droits de succession sur ces derniers lors du décès de leur premier parent. En réalité, le conjoint survivant s’est comporté non pas comme un usufruitier mais comme un quasi-usufruitier.

Pendant longtemps, l’administration fiscale n’a pas voulu prendre en compte ce fait de société : elle a refusé la déduction de ces pertes en capital des actifs dépendants de la succession du conjoint survivant.

Six mois après le décès

Cependant, depuis un arrêt de la cour d’appel de Reims du 1^er juillet 2013, on peut désormais, dans une telle situation, envisager la déduction des actifs disparus, même en l’absence d’un acte notarié ou sous seing privé enregistré ayant créé un véritable quasi-usufruit. L’administration fiscale semble maintenant admettre cette déduction.

Il y a encore une autre disposition fiscale très souvent méconnue au moment du règlement d’une succession. En effet, lorsqu’une déclaration de succession a été établie et que les différentes déductions possibles ont été éventuellement effectuées, il reste, dans un certain nombre de cas, des droits de succession à régler dans un délai de six mois après le décès.

Cependant, les héritiers ont la possibilité de faire un don par chèque ou virement à une fondation ou à une association reconnue d’utilité publique dans les six mois qui suivent le décès. Ce versement leur permettra de bénéficier, sur le montant des droits de succession, d’un abattement égal au montant du don qu’ils ont effectué.

Ainsi, à titre d’exemple, supposons que les droits de succession à régler s’élèvent à 100 000 euros ; si l’héritier consent un don de 100 000 euros à une fondation, il n’aura aucun droit de succession à payer. En réalité, ce don ne lui aura coûté – dans l’hypothèse où il serait dans la tranche à 45 % – que 55 % de 100 000 euros, c’est-à-dire 55 000 euros.

Organisme caritatif

Bien entendu, globalement, les héritiers vont régler la même somme que s’ils avaient été amenés à régler les droits de succession sans avoir fait de don. Cependant, sur une fraction de ces droits de succession, ils auront la satisfaction d’avoir apporté leur aide à un organisme caritatif de leur choix.

Ces quelques exemples favorables aux contribuables ne font pourtant pas de notre législation fiscale en matière de succession un paradis fiscal. Il existe beaucoup d’autres dispositions fort contraignantes et il ne faut jamais oublier que les prélèvements obligatoires sur le capital en France ont représenté, en 2019, 11,10 % du produit intérieur brut, contre une moyenne dans l’Union européenne de 8,4 %. Le bon sens populaire aurait-il donc raison, et les spécialistes se seraient-ils trompés ?

Bernard Monassier

 

Notaire honoraire, vice-président du Cercle des fiscalistes